L'offre s'ameliore mais les prix ont du mal a baisser
Les donnees d'etudes de marche de Knight Frank Vietnam montrent que le prix de base moyen des appartements a Ho Chi Minh-Ville en 2025 a atteint pres de 96 millions de VND par metre carre, soit une augmentation de 8,8% par rapport a la meme periode en 2024. Parmi ceux-ci, pres de 60% des marchandises mises en vente ont un prix superieur a 100 millions de VND par metre carre, le reste etant principalement superieur a 60 millions de VND par metre carre.
Les enregistrements reels montrent que depuis le debut de 2025, de nombreux grands investisseurs ont continuellement lance des projets haut de gamme dans le centre de Ho Chi Minh-Ville. Dans un rayon de 4 a 5 km autour de la nouvelle zone urbaine de Thu Thiem et du centre-ville, il n'y a presque plus de projets dont le prix est inferieur a 100 millions de VND/m2.
De plus, la dynamique de hausse des prix a egalement commence a se repandre dans les localites voisines, pas seulement dans le centre-ville de Ho Chi Minh-Ville.
Par exemple, selon les donnees du site Batdongsan.com.vn, la region de Ba Ria - Vung Tau, apres avoir ete fusionnee avec Ho Chi Minh-Ville, le prix moyen des appartements dans cette region est actuellement d'environ 54 millions de VND/m2 par metre carre, soit une augmentation de 48% par rapport au niveau de prix de 36 millions de VND/m2 en 2024. Avec le niveau de prix actuel, Ba Ria - Vung Tau est la deuxieme region ou le prix des appartements est le plus eleve dans la region du Sud, juste apres Ho Chi Minh-Ville.
Il est a noter que les prix des logements dans la region du Sud ont augmente dans un contexte d'amelioration de l'offre apres de nombreuses annees de stagnation.
Selon CBRE, l'offre totale nouvelle dans 5 localites cles est d'environ 26 000 produits, soit le double de 2024. Binh Duong (ancienne) est en tete avec 15 800 appartements, Tay Ninh environ 2 000 appartements, Dong Nai 600 appartements. Ho Chi Minh-Ville (ancienne) a enregistre environ 7 600 appartements, soit une augmentation de 50% par rapport a l'annee precedente.
L'immobilier haut de gamme represente une part importante
Mme Duong Thuy Dung, directrice generale de CBRE Vietnam, explique que bien que l'offre immobiliere s'ameliore, les prix restent eleves car la plupart des nouveaux paniers appartiennent au segment haut de gamme et de luxe, ce qui fait grimper le niveau general, tandis que l'offre de logements de milieu de gamme et abordables continue d'etre rare. Dans l'ancienne region de Ho Chi Minh-Ville, 90% des paniers mis en vente en 2025 appartiennent au segment haut de gamme et de luxe. Ce taux est d'environ 60% dans l'ancienne region de Binh Duong. Avec la region de Long An auparavant, une serie de nouveaux projets ont ete mis en vente au prix de 40 a 60 millions de VND/m2, ce qui a fait grimper brusquement le niveau de la zone.
Cela fait que les vrais acheteurs de logements, en particulier le groupe a revenu moyen, n'ont presque pas le droit de choisir. Cela contribue a faire grimper le niveau des prix des logements et a accroître l'ecart entre la demande reelle et la capacite de paiement de la population. En 2025, les Vietnamiens ont besoin d'une moyenne de 25,8 ans de revenus pour acheter un appartement, se classant au 9e rang sur plus de 100 pays interroges, ce qui montre que l'acces au logement devient de plus en plus difficile.
Les experts immobiliers craignent egalement qu'il n'y ait toujours des risques pour le segment haut de gamme si les prix sont pousses trop loin du pouvoir d'achat reel. Des bulles peuvent apparaître meme dans un contexte de penurie d'offre lorsque les speculateurs stockent des marchandises, s'attendent a des benefices a court terme et a des flux de capitaux vers le marche depassant leur capacite d'absorption.
En regardant la periode 2007-2011, lorsque le marche interieur a augmente trop rapidement, le credit s'est resserre et les transactions ont presque gele. Actuellement, la dynamique de hausse des prix des appartements de luxe et haut de gamme ne montre aucun signe d'arret, tandis que les transactions penchent davantage vers la speculation, peu basees sur la demande reelle de logement.
Lorsque le prix depasse de loin la capacite de paiement, le marche peut entrer dans un etat de saturation, les vendeurs ne veulent pas baisser les prix, les acheteurs hesitent au risque et la liquidite s'affaiblit. C'est un mauvais scenario mais il est tout a fait possible que cela se produise si le prix continue d'augmenter a un niveau illogique de 200 a 250 millions de VND par metre carre qui n'est pas proportionnel a la qualite du produit et au revenu moyen.
