Le 29 decembre, le Comite populaire de la commune de Yen Lang, en coordination avec la societe de vente aux encheres Vietnam Auction Partnership, a organise une vente aux encheres des droits d'utilisation des terres residentielles pour 33 parcelles de terrain dans la commune de Yen Lang, ville de Hanoï (anciennement district de Me Linh).
En consequence, les 33 parcelles de terrain ont toutes ete vendues aux encheres avec succes. Le prix gagnant variait de 34,5 a 57,6 millions de VND/m2, soit environ 7 fois plus eleve que le prix de depart. Le montant total des encheres gagnees a atteint plus de 174 milliards de VND, soit environ 151,6 milliards de VND de plus que le prix de depart total.
Le sentiment des investisseurs est plus prudent.
Auparavant, en 2024, la region du district de Me Linh (ancien) etait consideree comme un point chaud pour les encheres de terrains, lorsque de nombreuses seances ont enregistre des prix gagnants atteignant pres de 100 millions de VND/m2.
Un exemple typique est la vente aux encheres de 11 parcelles de terrain dans le village de Dong Cao, commune de Trang Viet, qui s'est deroulee le 19 decembre 2024. Apres 7 tours de vente aux encheres, les 11 parcelles de terrain ont toutes ete vendues aux encheres avec succes. Parmi celles-ci, la parcelle de terrain la plus vendue a atteint plus de 97,5 millions de VND/m2, la plus basse egalement plus de 79,5 millions de VND/m2, plusieurs fois plus elevee que le prix de depart.
Cependant, selon les enregistrements reels recents, le prix des ventes aux encheres de terrains dans la region de Me Linh (ancienne) a montre des signes de refroidissement par rapport a la periode de pointe de 2024.
S'adressant a Lao Dong, M. Tran Xuan Luong - Docteur en immobilier, Universite nationale d'economie - a estime que recemment, la psychologie des investisseurs a clairement change. La premiere raison vient du changement institutionnel, en particulier de l'organisation du gouvernement selon un modele a deux niveaux, en supprimant le niveau du district. Auparavant, le role du niveau du district dans les ventes aux encheres locales etait tres important, mais aujourd'hui, le processus devrait etre plus transparent.
En outre, la determination de l'Etat a rendre le marche immobilier transparent se manifeste clairement par les instructions du secretaire general et du Premier ministre. Les engagements lies a la divulgation de donnees et d'informations sur le marche, ainsi qu'a l'elaboration d'une politique fiscale visant directement les actes de speculation, les terrains abandonnes... ont rendu les investisseurs plus prudents.
Un autre facteur important est le controle du credit. Auparavant, emprunter des capitaux pour participer aux encheres etait relativement facile, mais aujourd'hui, les prets doivent etre evalues plus strictement, les dossiers de pret doivent refleter correctement les besoins et la capacite financiere reelle. Cela oblige les investisseurs utilisant une forte incitation financiere a recalculer.
Selon le Dr Tran Xuan Luong, apres une enquete sur le terrain, de nombreux terrains mis aux encheres ont des infrastructures qui n'ont pas ete investies de maniere synchrone, sont situes loin des zones residentielles, voire au milieu des champs. Dans de telles zones, si les prix sont pousses trop haut, la liquidite est un probleme tres important.
Parallelement, de nombreux terrains remportes aux encheres au cours de la periode ecoulee ont mis en œuvre des projets tres lentement, servant principalement a des fins speculatives, et non a des besoins reels de logement. Lorsque les facteurs politiques, juridiques et de credit ont eu un impact conjoint, la psychologie du marche a change, ce qui a progressivement freine l'effet "FOMO" dans les encheres de terrains.
Renforcer la gestion et la transparence des donnees pour limiter la speculation
Bien que le prix de la vente aux encheres ait stagne par rapport a avant, il existe en realite encore une situation ou les courtiers vendent des parcelles de terrain a des prix inferieurs de plusieurs centaines de millions de dongs immediatement apres la fin de la vente aux encheres.
Commentant cette question, le Dr Tran Xuan Luong estime que le fait que les donnees foncieres soient interconnectees aidera les cas de participation reguliere aux encheres dans de nombreuses localites a etre facilement identifies. Cela oblige les groupes specialises dans les encheres a examiner plus attentivement, ce n'est plus aussi facile de "traquer au large" qu'avant.
Auparavant, lorsque les donnees n'etaient pas connectees, certains groupes consideraient les encheres comme un "travail", participant continuellement dans de nombreuses localites, inflant les prix puis se retirant, laissant des risques aux acheteurs ulterieurs. Il y a meme eu des cas de conception d'encheres en plusieurs phases afin de creer un niveau de prix virtuel, ce qui a mis les participants lors des seances suivantes dans une situation de "stagnation". Le renforcement de la gestion et de la transparence de l'information limitera progressivement cette situation.
L'important est que l'Etat continue de maintenir et de mettre en œuvre de maniere coherente les engagements qui ont ete pris, en particulier l'engagement de transparence du marche immobilier et de controle des prix de l'immobilier. Lorsque les hauts dirigeants montrent clairement leur determination, les autorites locales a tous les niveaux seront obligees de se conformer plus serieusement, de sorte que les groupes d'interet seront egalement prudents" - a partage le Dr Tran Xuan Luong.
En outre, l'achevement des donnees sur le marche immobilier, en particulier les donnees sur les prix des terrains et des logements, est une condition prealable. Lorsqu'il existe des donnees completes et transparentes, l'Etat peut elaborer une politique fiscale efficace, en attaquant les bonnes personnes speculatrices. S'il n'y a pas de donnees et qu'on se precipite pour imposer des impots, il sera tres difficile d'y parvenir.
Cependant, le processus de mise en œuvre doit avoir une feuille de route appropriee. L'inspection et l'examen pour collecter des donnees sont necessaires, mais si des mesures "choc", de criminalisation ou de recouvrement massif sont appliquees, cela peut avoir un impact negatif, affectant le marche et l'economie. Le marche doit etre ajuste dans le sens d'une reduction progressive, controlee, au lieu d'un blocage soudain.
Pour les personnes ayant de reels besoins de logement, le Dr Tran Xuan Luong recommande aux gens de rester calmes. Le marche actuel est tres different des periodes precedentes, lorsque la peur "ne pas acheter maintenant, le prix augmentera" a incite de nombreuses personnes a acheter a tout prix.
Avec la determination de l'Etat dans la gestion, ainsi que les changements institutionnels, juridiques et l'orientation du developpement des villes intelligentes, les infrastructures de transport et techniques sont investies de maniere plus systematique.
Le developpement de zones urbaines compactes, associees a des infrastructures de transport avancees, montre que la capacite de repondre aux besoins en logements dans les 5 a 10 prochaines annees est tout a fait realisable. Le marche immobilier vietnamien, bien que jeune, a tire de nombreuses leçons, creant un prelude a une regulation plus stable et durable.
