Selon le projet, la ville de Hanoï développera les zones urbaines dans 8 directions, liées aux 9 axes moteurs de développement du plan de la capitale à 100 ans, en donnant la priorité à l'aménagement dans les zones proches des grands axes de transport et des nœuds de transport public. Les zones urbaines sont orientées vers un modèle "vivre - travailler - profiter des commodités sur place", intégrant de manière synchrone le système de logements, d'écoles, de santé, de commerce, de services, de logistique urbaine, d'espaces publics et d'emplois pour les habitants.
La ville se fixe pour objectif d'achever et de mettre en service d'ici 2030 2 à 3 zones urbaines polyvalentes; en même temps, 100% des nouvelles zones urbaines doivent répondre aux critères d'une ville intelligente. Le projet donne également la priorité à l'allocation de terrains pour les logements sociaux, les logements de réinstallation, les logements de fonction et les logements locatifs, afin de servir la décongestion urbaine et les projets clés.
L'avocat, Maître Pham Thanh Tuan - Barreau de Hanoï estime qu'en substance juridique, la zone urbaine polyvalente est un mécanisme d'expérimentation des politiques spécifiques de la capitale sur la base de la délégation de pouvoirs du gouvernement central, conformément à la résolution n° 258/2025/QH15 sur l'expérimentation de certains mécanismes et politiques spécifiques pour les grands projets importants dans la région de Hanoï et à la loi sur la capitale.
Selon l'orientation étudiée, la zone urbaine polyvalente se développera selon un modèle de ville compacte, de ville intelligente, "vivre - travailler - profiter des commodités sur place". Chaque zone urbaine devrait avoir une superficie minimale d'environ 150 ha, planifiée de manière synchrone. Dans la structure du logement, les logements sociaux représentent environ 50 à 60%, le reste étant des logements commerciaux à prix abordable.
Selon l'avocat Pham Thanh Tuan, il s'agit d'un changement majeur dans la mentalité du développement immobilier. Parce que depuis de nombreuses années, les projets de zones urbaines fonctionnent principalement selon le mécanisme du marché, tandis que les logements sociaux ne représentent généralement qu'une petite proportion, environ 20% de la superficie totale des terrains résidentiels. Avec le nouveau modèle, les logements sociaux sont placés au centre de la structure de développement.
Il est à noter que le projet propose un mécanisme de contrôle des bénéfices pour les logements commerciaux, selon lequel les bénéfices des promoteurs sont limités à un maximum de 15% du coût total d'investissement dans la construction de la partie logements commerciaux. Tous les coûts, les revenus et le plan de prix de vente doivent être vérifiés, voire audités par l'organisme de gestion avant d'être mis sur le marché. Ainsi, les logements commerciaux dans les zones urbaines polyvalentes ne fonctionneront plus entièrement selon le mécanisme du marché libre comme d'habitude, limitant ainsi les facteurs spéculatifs.
Les acheteurs de logements commerciaux sont soumis à une restriction de transfert pendant 3 ans à compter du paiement intégral. Si le transfert est effectué pendant cette période, il ne peut être revendu qu'au promoteur immobilier à un prix ne dépassant pas le prix contractuel. Dans un contexte de hausse des prix des logements due à la spéculation à court terme, cette réglementation devrait contribuer à contrôler le rythme de la hausse des prix et à rapprocher le marché de la demande réelle de logement.
L'avocat Nguyễn Văn Đỉnh (Barreau de Hanoï) - expert juridique immobilier - a déclaré qu'en réalité, le marché immobilier est confronté à une grave pénurie de fonds de logements sociaux et de logements de relogement. Pendant ce temps, l'offre au cours de la période écoulée a une forme similaire à une "pyramide inversée", avec un excédent de produits haut de gamme mais une grave pénurie dans les segments de milieu et de bas de gamme.
Selon lui, le projet de zone urbaine polyvalente a fondamentalement résolu ce problème en consacrant plus de 50% du fonds foncier au logement social, contribuant ainsi à rapprocher l'offre et la demande, limitant ainsi le déséquilibre sur le marché.
Par ailleurs, l'avocat Nguyễn Văn Đỉnh estime que la réglementation limitant le transfert de logements commerciaux pendant une période de 3 ans apporte de nombreux avantages fondamentaux tels que l'empêchement de transformer les projets soutenus par l'État en produits spéculatifs; garantir que les logements atteignent les bonnes personnes ayant des besoins réels et ayant des difficultés de logement; et limiter la concurrence déloyale avec les projets commerciaux ordinaires voisins.
