Le ministere de la Justice vient d'organiser une reunion pour donner son avis sur le projet de resolution du gouvernement reglementant le traitement des difficultes et des obstacles lies aux activites d'encheres d'actifs.
Le projet a augmente le montant des precommandes pour participer a la vente aux encheres et a ajoute un certain nombre de sanctions pour les cas de gain et de depot de garantie. Selon le projet dans le cas de l'attribution de terrains residentiels a des particuliers ou de la location de terrains pour des projets la precommande pour participer a la vente aux encheres des droits d'utilisation des terres est d'au moins 50 % du niveau de depart et au plus bas de 10 %.
S'adressant a Lao Dong l'avocat et maître de conferences Pham Thanh Tuan - Barreau de la ville de Hanoï cabinet d'avocats specialise en droit immobilier - a declare que la loi sur la vente aux encheres de biens en vigueur (article 39) stipule que les precommandes doivent etre d'au moins 10 % et d'au maximum 20 % du prix de depart pour la vente aux encheres des droits d'utilisation des terres pour realiser des projets d'investissement ; pour la vente aux encheres de terrains residentiels
Pendant ce temps le projet augmente le niveau minimum a 10 % et le maximum a 50 % du prix de depart. Cela signifie que le taux de precommande pourrait etre multiplie par 2 par rapport a aujourd'hui atteignant 50 % du prix de depart ce qui est considere comme tres eleve par rapport aux pratiques actuelles.
Selon l'avocat Pham Thanh Tuan l'augmentation du taux de precommande a pour effet de limiter la situation de depot de garantie obligeant les participants a examiner attentivement leurs capacites financieres. Cependant il existe encore des points deraisonnables qui doivent etre examines.
Tout d'abord le projet ne fait pas de distinction entre les particuliers et les entreprises. Pour les particuliers participant a la vente aux encheres de terrains residentiels la valeur du terrain n'est generalement pas trop elevee (moins de 5 milliards de VND) il est donc possible d'envisager d'augmenter le niveau de precommandes de 20 % a 50 % maximum. Mais pour les entreprises participant a la vente aux encheres de projets d'investissement en particulier les projets de logements commerciaux dont le prix de depart est de cent
En fait les frais d'utilisation des terres representent souvent une part tres importante du montant total de l'investissement tandis que la loi actuelle ne necessite que des entreprises ayant un capital social de 20 % a 25 % le reste etant principalement mobilise par le credit apres avoir ete vendu aux encheres. Par consequent selon l'avocat Tuan il est necessaire de distinguer clairement le sujet : pour les particuliers il est possible d'augmenter le taux fixe a l'avance pour dissuader mais pour les entreprises il faut maintenir un taux fixe de 20 % pour assurer la faisabilite et
Un autre probleme est que la marge de fluctuation de 10 % a 50 % est trop importante risquant d'entraîner des inegalites entre les localites en l'absence de directives detaillees et transparentes. En fait il est possible que de nombreuses localites appliquent un plafond de 50 % pour augmenter les contraintes entraînant tres peu de participants a la vente aux encheres ou seulement quelques grandes entreprises qui peuvent facilement developper des monopoles ou des ententes. Par consequent il est necessaire d'avoir des criteres specifiques pour determiner le taux au lieu de confi
Un nouveau contenu du projet est la reglementation sur l'indemnisation des coûts lorsque 'l'on gagne le prix mais qu'on paie un acompte'. Selon la loi sur la vente aux encheres d'actifs actuelle (article 73) les contrevenants ne doivent indemniser que les dommages conformement aux dispositions de la loi en cas d'annulation des resultats de la vente aux encheres en raison de violations de l'ordre et des procedures de conciliation de prix et d'augmentation de prix. La loi n'indique pas
Ce projet ajoute une disposition stipulant que les contrevenants aux obligations de paiement entraînant l'annulation des resultats de la vente aux encheres doivent payer integralement les frais d'organisation et les frais connexes. On peut comprendre que dans le cas ou le prix est rembourse mais qu'il y a un acompte le contrevenant ne perd pas seulement l'argent prepaye mais doit egalement indemniser tous les frais d'organisation de la vente aux encheres. Ceci est considere comme une reglementation tres dissuasive.
L'expert juridique immobilier Pham Thanh Tuan estime que cette reglementation est raisonnable et a un fort pouvoir dissuasif car dans de nombreuses grandes ventes aux encheres les coûts d'organisation peuvent etre tres eleves voire depasser le montant precommande. La reglementation obligera les participants a participer plus serieusement et avec plus de responsabilite afin d'eviter la situation de considerer les ventes aux encheres comme un 'jeu' puis d'abandonner le depot comme cela s'est produit ces derniers temps.
