Ces derniers temps, dans certaines zones périphériques de Hanoï, il y a eu une situation où des particuliers, des groupes d'investisseurs et des entreprises ont collecté des parcelles de terrain mixtes ou de terres agricoles auprès des habitants, puis les ont divisées arbitrairement en plusieurs parcelles pour les vendre.
Ces terrains ont ensuite été annoncés comme des "projets de terrains à bâtir", des "nouveaux quartiers résidentiels", bien qu'ils n'aient pas été approuvés par les autorités compétentes ou qu'ils n'aient pas rempli les conditions légales pour être lotis et vendus.
Selon les recherches du journaliste du journal Lao Dong, les terrains mixtes sont des types de terrains ayant de nombreux usages différents tels que les terrains résidentiels, les terrains agricoles, les terrains d'étangs ou les terrains de services... Cependant, de nombreux terrains de ce type n'ont pas été planifiés en détail en zones résidentielles.
Cependant, après avoir collecté des terres auprès des habitants, les groupes d'investissement continuent de niveler le terrain, d'ouvrir des routes internes temporaires, puis de les vendre massivement sur les réseaux sociaux afin d'attirer les acheteurs.
Des astuces révélées pour collecter des terrains mixtes et les diviser en parcelles à vendre dans la banlieue de Hanoï
Pour clarifier ce phénomène, le journaliste, se faisant passer pour une personne ayant besoin d'acheter des terrains à bâtir pour investir, a contacté un certain nombre de courtiers spécialisés dans la vente de terrains dans les communes périphériques.
Au cours de l'enquête, une entreprise souvent mentionnée sur les réseaux sociaux avec des projets de lotissement et de vente de terrains dans la région de la commune de Yên Bài (ancien district de Ba Vì) est la société par actions d'investissement immobilier Lộc Sơn Hà (appelée en abrégé société Lộc Sơn Hà, dont la succursale est située au 197 Đại La, Hanoï).
Selon les informations publicitaires, cette entreprise vend de nombreuses parcelles de terrain "avec terrain résidentiel" dans la zone du lac Yên Bài (commune de Yên Bài).
Lorsque les journalistes ont contacté, les deux personnes se présentant comme des employés de l'entreprise nommés Thủy et Long les ont invitées avec enthousiasme à venir voir le terrain sur place.
Fin décembre 2025, ces deux courtiers ont emmené des journalistes sur un terrain près du lac Yên Bài qui avait été mis en service il y a de nombreuses années.
Selon la présentation, ce terrain était auparavant un terrain mixte acheté par la société aux habitants, puis divisé en plusieurs parcelles à vendre.
Il est à noter que lorsqu'il s'agit de procédures légales, la courtière nommée Thuy a reconnu que le terrain n'était pas au nom de la société mais au nom de particuliers.
« Auparavant, nous réalisions un total d'environ 40 parcelles dans cette zone. Toutes étaient au nom d'investisseurs individuels ou d'actionnaires de la société et non au nom de la société. Par conséquent, lors de la publication du livret, il sera publié selon le ratio d'actionnaires », a déclaré Thủy.
Selon un employé de la société Lộc Sơn Hà, le fait d'être enregistré au nom d'une personne physique plutôt que d'une entreprise est considéré comme un moyen de "faciliter les procédures".
Au moment de l'enregistrement, de nombreux bâtiments résidentiels solides sont apparus dans la zone proche du lac Yên Bài. Certaines maisons sont utilisées comme logements, d'autres sont louées comme maisons d'hôtes, complexes hôteliers. Cependant, selon les courtiers, le terrain était initialement un terrain mixte.
Dans ce terrain, il ne reste actuellement que 2 à 3 parcelles qui n'ont pas été achetées en raison de leur mauvais emplacement.
Voyant que le client n'était pas vraiment intéressé, les deux employés Thuy et Long ont continué à emmener le journaliste sur un autre terrain à environ 500 m du lac Yen Bai. Cette zone a une superficie d'environ 1,3 ha, est située au pied de la colline et est en cours de préparation du changement d'affectation des terres.
Selon les 2 courtiers, le terrain sera divisé en 25 à 30 parcelles, chaque parcelle d'environ 300 m2. Dont 150 m2 de terrain résidentiel et le reste de terrain de jardin.
Nous sommes en train de faire les papiers pour devenir des résidents. Après le Têt, nous ouvrirons la vente, vers mars 2026", a déclaré la courtière nommée Thuy.
Faire" les papiers parallèlement à la construction d'infrastructures
Également lors de l'échange, la courtière a révélé que l'entreprise Lộc Sơn Hà procédait à la "course" des dossiers pour changer la destination des terres.
Il est à noter que pendant que les procédures légales n'étaient pas encore achevées, le terrain avait déjà fait l'objet d'infrastructures.
Lorsque le journaliste a demandé pourquoi le terrain n'avait pas encore été transformé en terrain résidentiel mais qu'une route avait été construite, la courtière nommée Thuy a expliqué: "Nous construisons des infrastructures et des papiers en parallèle".
Pour légaliser l'ouverture de la route, les courtiers ont déclaré que cette entreprise utilisait la forme de "don de terres pour construire la route". Sur le papier, cela s'exprime comme une forme de contribution à la communauté locale. Cependant, en réalité, la route ouverte sert principalement à la vente de terrains à bâtir par l'entreprise elle-même.
Nous avons déjà répandu de l'asphalte pour construire l'infrastructure, la route mesure 5 m de large. Au total environ 25 à 30 parcelles", a déclaré la courtière, ajoutant que chaque parcelle de terrain dans cette zone a un prix prévu de 13 à 15 millions de dongs/m2, soit environ 3,9 à 4 milliards de dongs pour une parcelle de 300 m2.
Cependant, en raison du fait que le projet n'a pas encore achevé la procédure juridique, l'entreprise ne reçoit actuellement que des "acomptes de réservation".
Vous n'avez qu'à verser un acompte de 50 millions de dongs, si vous n'achetez plus à l'avenir, nous vous rembourserons l'argent", a déclaré la courtière.
De cette manière, les clients versent un acompte à l'avance pour conserver le droit de choisir en priorité un terrain lorsque le projet sera officiellement mis en vente.
Cependant, lorsque les journalistes ont soulevé la question des risques pour les acheteurs si le projet ne remplissait pas les procédures légales ou si le prix changeait ou si d'autres clients étaient plus disposés à dépenser, les employés de Loc Son Ha Company ont déclaré que les clients pouvaient retirer leur acompte à tout moment.
Les clients qui versent un acompte à l'avance sont prioritaires pour choisir le lot à l'avance, c'est comme acheter un appartement", a affirmé la courtière.
À la fin de la visite du terrain, les deux agents immobiliers ont donné rendez-vous au journaliste au siège de l'entreprise au 197 rue Dai La pour rencontrer les dirigeants de la société Loc Son Ha afin d'en discuter davantage sur le projet.
*Les noms des personnages de l'article ont été modifiés
S'adressant au journal Lao Dong, Nguyễn Ngọc Hùng, chef du cabinet d'avocats Kết Nối, relevant du barreau de la ville de Hanoï, a déclaré que l'affaire soulève deux questions juridiques à prendre en compte.
Premièrement, le projet ne remplit actuellement pas les conditions pour être mis en service ou mis en vente. Plus précisément, le projet n'a pas achevé les procédures juridiques nécessaires telles que la division des parcelles, l'achèvement des dossiers conformément à la réglementation. Pendant ce temps, la publicité et la vente lorsqu'elles ne remplissent pas les conditions ne sont pas conformes aux dispositions légales.
Deuxièmement, selon les réflexions, certaines informations sont considérées comme "dessinées", présentant des perspectives, des commodités ou des échelles de développement futurs grandioses, ce qui induit facilement les acheteurs en erreur sur la valeur et l'état juridique réel du projet. Si le projet ne remplit pas les conditions de transaction mais fait toujours de la publicité de cette manière, il y a des signes de publicité fausse.
Si l'acheteur dépense de l'argent tôt, des risques peuvent survenir lorsque le terrain n'est pas converti à une autre destination ou n'est pas éligible à la division parcellaire pour la délivrance d'un titre foncier distinct.
