Le prix des terrains n'est pas proche de la realite
Le 20 août a Hanoï le magazine en ligne VietTimes en collaboration avec l'Institut de strategie et de politique agricoles et environnementales (ministere de l'Agriculture et de l'Environnement) a organise le seminaire 'L'amelioration du droit foncier creant une dynamique de developpement a l'ere numerique'.
Lors du seminaire le professeur associe et docteur Nguyen Dinh Tho - directeur adjoint de l'Institut de strategie et de politique agricoles et environnementales a estime que la loi fonciere de 2024 avait fait un grand pas en avant en convenant de certaines reglementations sur les encheres les appels d'offres et l'attribution de terrains.
Cependant de nombreux points restent a etudier en particulier le mecanisme de'vente de droits de developpement foncier' qui a ete applique avec succes par de nombreux pays.
Selon lui actuellement la loi stipule la planification et le plan d'utilisation des terres a quatre niveaux (y compris au niveau national au niveau provincial au niveau du district et au niveau de la commune) ce qui entraîne des procedures administratives complexes et rigides causant des difficultes aux entreprises et aux citoyens.
Dans le processus de modification de la loi fonciere l'objectif le plus important est de reduire les procedures d'accroître la flexibilite et d'assurer aux citoyens et aux entreprises plus de facilite dans la conversion de la destination des terres.
Par consequent il est necessaire de distinguer clairement entre un plan d'orientation a long terme (10-15 ans) et un plan d'utilisation des terres specifique et a court terme tout en maintenant un mecanisme d'ajustement flexible pour s'adapter a la realite du developpement.
Parlant du prix des terrains et de l'indemnisation et de la liberation des terrains M. Nguyen Dinh Tho a declare que le prix des terrains selon le bareme de prix est generalement tres different du prix du marche ce qui entraîne des lacunes dans le calcul de l'indemnisation et de l'attraction des investissements. C'est l'une des causes de litiges et de plaintes prolonges.
La nouvelle loi fonciere necessite un mecanisme de determination des prix des terrains plus transparent et plus proche de la realite tout en reduisant au maximum les retards dans l'indemnisation et la liberation des terrains.
Selon M. Tho le ministere des Finances doit determiner un coefficient approprie pour calculer les obligations financieres des citoyens. Cette question est particulierement importante car la realite montre qu'il existe une tres grande difference entre les prix des terrains sur le marche et les prix des terrains dans le cadre des prix fixes par l'Etat.
Par exemple en 2011 le prix le plus eleve des terrains a Hanoï et a Ho Chi Minh-Ville etait fixe a 160 millions de VND/m2. Cependant au moment de l'enquete de 2019 le prix du marche dans le district de Hoan Kiem (Hanoï) avait atteint environ 1 12 milliard de VND/m2 tandis que dans certaines zones du centre de Ho Chi Minh-Ville le prix etait d'environ 1 18 milliard de VND/m2. Au meme moment l'enquete dans d'autres zones a egalement montre que le prix reel des terrains variait
Malgre cela lors de la promulgation du cadre des prix fonciers de 2019 le gouvernement a examine de nombreux facteurs tels que l'inflation le taux d'augmentation des salaires le revenu moyen par habitant et le PIB et a donc decide que le niveau d'ajustement ne depasse pas 20 % par rapport a 2011.
Par consequent le prix maximal des terrains a Hanoï et Ho Chi Minh-Ville est porte a environ 192 millions de VND/m2. Ce chiffre reste inferieur de 5 a 6 fois au prix reel du marche.
L'ecart trop important entre le bareme des prix fonciers et les prix du marche a directement affecte les citoyens et les entreprises. En fait ces derniers temps a Hanoï et Ho Chi Minh-Ville de nombreux menages ont eu des difficultes a changer d'utilisation des terres en raison de obligations financieres calculees sur la base d'un bareme de prix foncier trop eleve. Cela exerce egalement une pression sur les coûts de production et d'affaires affectant les moyens de subsistance et l'environnement d'investissement.
M. Tho estime qu'il est necessaire de preter une attention particuliere a la politique financiere fonciere afin d'assurer les obligations financieres des citoyens a un niveau raisonnable et en meme temps de mettre en place des mecanismes de soutien aux entreprises.
Sceptique quant a la numerisation des donnees foncieres alors qu'il reste encore de nombreuses parcelles de terrain sans titre foncier.
M. Nguyen Bao Trung - directeur adjoint du Departement de la transformation numerique et de l'information sur les donnees des ressources naturelles et de l'environnement a partage ses preoccupations concernant la numerisation des donnees foncieres alors qu'il existe encore de nombreuses parcelles de terrain sans titre foncier.
M. Nguyen Bao Trung a affirme que le livre rouge n'est pas un obstacle. Le livre rouge n'est qu'un type de document juridique. Au lieu d'attendre qu'il y ait suffisamment de livre rouge pour etre numerise le ministere de l'Agriculture et de l'Environnement construit activement une base de donnees a partir de l'origine fonciere.
La construction d'une base de donnees foncieres ne depend pas entierement de l'existence ou non d'un titre foncier. Le titre foncier est un facteur juridique tandis que l'Etat delivrera de maniere proactive des certificats aux citoyens' a souligne M. Trung.
Selon M. Trung le ministere de l'Agriculture et de l'Environnement met actuellement en œuvre le principe selon lequel les personnes qui ne remplissent pas les conditions requises pour obtenir un permis peuvent toujours s'inscrire pour les informations foncieres.
Les dossiers enregistres seront stockes et traites et une fois que les conditions legales seront remplies l'Etat procedera a la delivrance de certificats. Cette approche permet de supprimer les nœuds et d'accelerer le processus de numerisation et de gestion des terres de maniere plus efficace tout en garantissant les droits des citoyens.
