Le barème des prix fonciers actuels des terrains avec obligations financières allant jusqu'à plusieurs centaines de millions de VND
Le journal Lao Động vient de publier l'article 'Les frais d'utilisation des terres sont trop élevés les gens doivent abandonner la demande de titre foncier foncier' reflétant les lacunes de la politique de perception des frais d'utilisation des terres lorsque le barème des prix des terrains dans de nombreuses localités construit augmente ce qui rend difficile pour les habitants d'effectuer le changement d'usage des terres résidentielles.
Par exemple à Hanoï le barème des prix des terrains a été approuvé avec un niveau le plus élevé de plus de 702 millions de VND/m2 dans certaines rues du centre-ville soit une augmentation d'environ 2 % par rapport à la réglementation actuelle tandis que de nombreuses zones périphériques devraient augmenter de 25 à 26 %.
S'adressant au journal Lao Động M. Nguyễn Văn Đước (province de Quảng Ngãi) a déclaré que l'augmentation du barème des prix fonciers a un impact non négligeable sur les citoyens en particulier ceux qui ont des besoins réels. En particulier les procédures liées à la séparation des parcelles et au changement de destination des terres rendent difficile la tâche de nombreux ménages en raison de la forte augmentation des obligations financières en fonction du prix des terrains.
Le cas de ma famille dans la province de Quảng Ngãi est l'exemple le plus clair. En 1997 et 2005 mes parents ont donné à mon mari mes frères et sœurs et au couple de mes frères et sœurs chacun une partie du terrain de jardin d'une superficie d'environ 100 m2 dans la même parcelle de terrain où ils vivaient pour construire une maison lorsqu'ils partiraient vivre séparément. Il s'agit d'un terrain de jardin qui n'a pas été déménagé et n'a pas reçu de titre foncier foncier. Les familles
Aujourd'hui les maisons sont dégradées et les proches souhaitent réparer et établir un certificat de droit d'utilisation du sol pour la partie du terrain qui a été donnée. Cependant pour y parvenir les parents et les frères et sœurs doivent effectuer les procédures d'attribution puis transférer l'utilisation et séparer la parcelle conformément à la réglementation.
Avec le barème actuel des prix des terrains les obligations financières s'élèvent à plusieurs centaines de millions de dongs dépassant de loin les capacités de ma famille à la campagne. Si le barème des prix des terrains augmente davantage les besoins légitimes de mes parents et de mes frères et sœurs ne pourront presque pas être satisfaits' a déclaré M. Đước.
Selon M. Đước la construction d'un nouveau barème des prix fonciers est nécessaire afin de rendre le marché transparent. Cependant le coefficient K doit être ajusté de manière flexible pour garantir les droits des personnes ayant des besoins légitimes.
À mon avis pour les cas de personnes qui vivent de manière stable et à long terme sur des terres de jardin laissées par leurs parents qui ont besoin de séparer des parcelles et de changer d'usage des terres sans litige le barème de prix appliqué devrait être flexible à 20 à 30 % du barème de prix actuel des terrains résidentiels ou avoir un mécanisme d'ajustement du coefficient K approprié. Pour les ménages en difficulté il est possible d'envisager d'exonérer de réduire ou de prolonger les obligations financières
L'application du barème des prix fonciers doit garantir l'harmonie des intérêts entre l'État et les besoins pratiques de la population. C'est également un facteur qui exprime l'humanité de la politique foncière afin d'éviter que les gens ne tombent en difficulté sur leur propre terre ancestrale et dans leur propre maison uniquement à cause d'obligations financières dépassant leur capacité de paiement' a exprimé M. Đước.
S'il faut des solutions fondamentales
Commentant cette question M. Nguyễn Tiến Thỏa - président de l'Association vietnamienne d'évaluation des prix a déclaré que s'il a été mis en œuvre selon le principe du marché il est nécessaire d'être cohérent afin que le prix reflète correctement le prix du marché sous l'impact de l'offre et de la demande sans additionner les facteurs politiques et sociaux au prix des terrains.
Cependant l'État doit disposer d'un système de politiques synchrones pour maîtriser les impacts des prix des terrains conformément au principe du marché. L'une des solutions proposées est la politique de 'réduction du choc' en ajustant raisonnablement le taux de perception par rapport à la réglementation actuelle ce qui contribue à améliorer l'accès aux terres pour les organisations et les particuliers.
Il est possible d'envisager de réduire le taux de perception des frais de changement de destination des terres (sans compter 100 % du prix du barème des prix fonciers mais avec un pourcentage inférieur) de réduire les recettes fiscales des droits de mutation des droits d'utilisation des terres dans les cas nécessaires de manière appropriée... afin de créer une marge de manœuvre pour une économie adaptative.
L'avocat Nguyễn Văn Đỉnh - expert juridique immobilier a déclaré qu'une solution importante que les organismes de gestion doivent envisager est d'ajuster le système de documents juridiques relatifs aux obligations fiscales aux frais et taxes aux droits d'utilisation des terres et aux loyers fonciers.
Par exemple pour l'impôt sur le revenu du transfert des droits d'utilisation des terres des ménages et des particuliers la loi actuelle sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques stipule que le taux d'imposition est de 2 % et calculé sur la base du barème des prix fonciers. En supposant que le barème des prix fonciers augmente le taux d'imposition de 2 % doit être étudié pour être ajusté à la baisse afin de ne pas augmenter le fardeau fiscal pour les sujets
Selon l'avocat en réalité cette solution a été commencée à être appliquée par l'État. Par exemple selon le décret n° 103/2024 sur la perception des droits fonciers dans le cas de la location de terrains payés annuellement le prix unitaire de location de terrain est calculé en pourcentage multiplié par le prix unitaire de location de terrain.
Le décret 103 stipule que le pourcentage varie de 0 25 % à 3 % (ce taux était auparavant de 1 % à 3 %). Ainsi le décret 103 a prévu une indemnisation en cas d'augmentation du prix des terrains de 4 fois les loyers fonciers des habitants restent stables.
Afin d'assurer l'équité et l'unification des politiques le député Hoàng Văn Cường (délégation de Hanoï) estime que les cas de délivrance de certificats pour la première fois doivent également être appliqués avec le même mécanisme de perception des droits d'utilisation des terres que lors du changement de destination.
Dans la limite de terrain résidentiel il n'est nécessaire de payer que 30 % de la différence ; la partie dépassant la limite jusqu'à un seul fois doit payer 50 % ; la partie dépassant deux fois la limite doit payer 100 %.
