L'avocat Quách Thành Lực - directeur du cabinet d'avocats Pháp Trị (barreau de Hanoï) - a déclaré que, pour redéterminer le type de terrain, afin de pouvoir changer la destination du terrain sans avoir à payer d'argent; clarifier si le terrain résidentiel, le terrain portant le symbole T est un terrain résidentiel ou non; et en même temps garantir les droits liés au terrain résidentiel ou être indemnisé au prix du terrain résidentiel, les citoyens doivent prendre l'initiative d'exercer leurs droits.
Il existe actuellement 4 façons pour les citoyens de demander de redéfinir le type de terrain, de clarifier le terrain résidentiel pour le certificat qui a été délivré.
La première méthode est d'appliquer le paragraphe 6 de l'article 141 de la loi foncière de 2024.
Conformément à cette réglementation, pour les certificats délivrés avant le 1er juillet 2004, s'il existe des documents spécifiés à l'article 137 de la loi foncière de 2024 dans le dossier, les citoyens peuvent redéfinir le type de terrain d'une superficie supérieure à la superficie enregistrée dans le certificat délivré.
Cependant, l'application de cette réglementation rencontre un certain nombre de conditions limitées. Tout d'abord, le certificat doit être délivré avant le 1er juillet 2004.
En outre, les droits d'utilisation des terres n'ont pas été transférés. En fait, dans de nombreux cas, les certificats ont été transférés à des enfants, des petits-enfants ou d'autres personnes, de sorte qu'ils ne remplissent plus les conditions pour redéfinir le type de terrain selon ce plan.
Deuxièmement, appliquer le paragraphe 2 de l'article 20 du décret 49/2026 détaillant et guidant certains articles de la résolution n° 254/2025 de l'Assemblée nationale sur certains mécanismes et politiques visant à éliminer les difficultés et les obstacles dans l'organisation de la mise en œuvre de la loi foncière.
En conséquence, pour les certificats délivrés avant le 1er juillet 2004, mais qui n'ont pas clairement défini l'objectif d'utilisation des terres résidentielles, mais qui sont joints ou mélangés à d'autres types de terres tels que les terres arables, les terres résidentielles, les terres en T, les terres QT..., le document du gouvernement confie aux localités la promulgation de réglementations spécifiques afin de déterminer la superficie des terres résidentielles adaptée aux conditions réelles de chaque localité.
Actuellement, un certain nombre d'autres localités ont concrétisé cette réglementation pour l'appliquer sur leur territoire. Par conséquent, les citoyens peuvent se baser sur le paragraphe 2 de l'article 20 du décret 49 de 2026, et en même temps comparer avec la décision du comité populaire provincial de concrétiser cette réglementation pour examiner et résoudre leur cas.
Cependant, le problème de cette méthode est que le certificat doit être délivré avant le 1er juillet 2004. Alors qu'en réalité, de nombreux certificats sont délivrés après cette date.
Troisièmement, appliquer l'article 152 de la loi foncière de 2024.
Conformément à cette réglementation, lorsque les citoyens constatent que le certificat délivré n'est pas conforme à la réglementation, qu'il est mal déterminé ou qu'il n'est pas conforme à la destination du terrain, affectant ainsi leurs droits et intérêts légitimes, les citoyens ont le droit de demander à l'organisme qui a délivré le certificat de procéder à la correction, à l'ajustement, à l'annulation ou au retrait conformément à la réglementation.
Il s'agit d'une option relativement courante et applicable dans de nombreux cas.
Cependant, cette option présente également une limite. Contrairement aux deux méthodes mentionnées ci-dessus, le problème ne réside pas dans le moment de la délivrance du certificat, mais dans la question de savoir si le droit d'utilisation du sol a été transféré ou non. Si le certificat a été transféré à un tiers, l'intervention et le traitement des autorités compétentes rencontreront des difficultés.
Quatrièmement, intenter une action en justice auprès du tribunal conformément au paragraphe 5 de l'article 152 de la loi foncière de 2024.
Le paragraphe 5 de l'article 152 de la loi foncière de 2024 pourrait servir de base au traitement des cas susmentionnés. Si les citoyens ne peuvent pas appliquer la disposition demandant aux agences administratives de l'État de retirer ou d'annuler les certificats considérés comme délivrés à des fins d'utilisation des terres incorrectes, ils peuvent choisir de poursuivre l'affaire devant les tribunaux.
Au cours du processus de règlement de l'affaire, le tribunal peut examiner le dossier de délivrance du certificat, le registre foncier, la carte et les documents connexes pour déterminer si la délivrance du certificat à ce moment-là est conforme aux dispositions légales ou non.
Par exemple, si la carte, le registre foncier enregistrent un terrain en T, un terrain résidentiel et que lors de la comparaison avec les dispositions légales au moment de la délivrance du certificat, il est indiqué que cette superficie doit être déterminée comme terrain résidentiel, il est nécessaire d'examiner la justesse de la détermination simultanée par les autorités compétentes du terrain résidentiel et du terrain de jardin, ou de séparer elles-mêmes une partie de la superficie, par exemple 200 m2, 300 m2 ou 400 m2 comme terrain résidentiel, la partie restante étant déterminée comme terrain de jardin.
Le tribunal compétent examine et statue si un acte ou une décision administrative de l'organe administratif au moment de la délivrance du certificat est correct ou incorrect par rapport aux dispositions légales. S'il est établi qu'il existe des violations, le jugement ou la décision en vigueur du tribunal servira de base juridique pour demander à l'organe administratif de l'État de se conformer à la décision.
Cependant, intenter une action en justice contre une décision ou un acte administratif qui s'est produit depuis 2004 soulève également une autre question juridique, à savoir le délai de prescription. Lorsque le délai de prescription est expiré, porter l'affaire devant le tribunal pour règlement présente encore certaines difficultés et il est nécessaire de se baser sur chaque cas spécifique pour déterminer un plan de traitement approprié.
En principe, les tribunaux ne doivent pas refuser de résoudre des affaires civiles au motif qu'il n'y a pas de loi à appliquer. Par conséquent, pour les problèmes qui ne peuvent pas être résolus par des voies administratives, les citoyens peuvent envisager de choisir la voie de la procédure pour demander aux organes juridictionnels d'examiner et de protéger leurs droits et intérêts légitimes.
