La privatisation du credit au logement n'est pas une restriction des droits de propriete
Le ministere de la Construction recueille des avis sur un projet de reglementation limitant les prets a l'achat de logements secondaires ou superieurs. Selon la proposition les acheteurs de deuxieme et troisieme chambres ne sont autorises a emprunter qu'un maximum de 50 % de la valeur du contrat et les troisiemes et quatriemes chambres ne sont autorises a emprunter que 30 %. De nombreux avis craignent que cette reglementation ne viole les droits de propriete et la liberte d'entreprise des citoyens.
S'adressant au journaliste de Lao Dong l'avocat Truong Anh Tu - president de TAT Law Firm expert en politique du logement et sur le marche immobilier estime que l'Etat est responsable de la protection du groupe de personnes ayant des besoins reels en logement.
L'avocat Tu a partage : « Tout d'abord il faut affirmer clairement : Les droits a la propriete de biens legitimes a la liberte d'entreprise et a l'acces au credit sont des droits proteges par la Constitution de 2013 et la loi vietnamienne.
Cependant le projet n'interdit pas aux citoyens de posseder un deuxieme ou un troisieme logement. Le projet n'ajuste que la politique de credit c'est-a-dire que l'Etat utilise des outils pour reguler les flux de capitaux afin de controler la speculation et de reduire les risques financiers. Il s'agit d'une disposition constitutionnelle et conforme aux pratiques internationales.
La politique de credit sous-echelonnee ne viole pas les droits de propriete mais vise a gerer les risques du systeme. Dans un contexte ou les prix des logements augmentent rapidement et ou le marche est domine par la speculation et les informations sur l'urbanisme l'Etat est responsable de proteger le groupe de personnes ayant des besoins reels en logements.
C'est difficile a deployer sans base de donnees synchronisee
Selon l'avocat Tu dans le contexte ou le Vietnam n'a pas encore de systeme de donnees synchrones sur le logement la determination de la « deuxieme maison » pour appliquer la politique sans etre exploitee ou mal appliquee est le plus grand defi lors de la mise en œuvre.
Bien que le decret 94/2024/ND-CP ait jete les bases de la numerisation et de la liaison des donnees de logement la mise en œuvre reste limitee. Pour identifier avec precision l'acheteur du deuxieme appartement il est necessaire d'integrer les donnees entre les organismes : Population impots banque et terrain. Un particulier qui n'a pas un revenu stable mais porte le nom de nombreux biens immobiliers doit etre decouvert et traite.
L'experience internationale montre que de nombreux pays tels que Singapour la Coree du Sud et la Chine ont applique une politique d'infrastructure de credit via l'indice LTV (loan-to-value ratio). Les acheteurs de logements peuvent emprunter 80 a 90 % tandis que les acheteurs de deuxiemes logements ne peuvent emprunter que 50 a 60 % et les investisseurs sont encore moins nombreux. Ce modele contribue a reduire la speculation tout en assurant la liquidite pour les personnes qui ont reellement besoin de vivre
Pendant ce temps l'avocat Pham Thanh Tuan - Barreau de Hanoï a estime que l'application des limites de credit proposees par le ministere de la Construction reste un defi majeur pour les banques lors du decaissement.
Actuellement les donnees et les informations sur les terres les logements et le marche immobilier de notre pays sont encore en cours d'achevement. Le systeme d'information fonciere et de logement n'est pas encore connecte partage et unifie de sorte que determiner le nombre de maisons que chaque individu possede pour servir de base a l'application des limites de pret est tres difficile.
En d'autres termes pour mettre en œuvre la reglementation limitant le credit aux acheteurs de logements secondaires ou superieurs la banque doit disposer de donnees precises sur les biens immobiliers de chaque individu.
Le gouvernement se fixe pour objectif d'achever d'ici 2025 la gestion l'exploitation et la connexion du systeme d'information national sur le foncier centralise et unifie du niveau central au niveau local tout en communiquant avec d'autres bases de donnees telles que la population les impots et le marche immobilier ; promouvoir la fourniture de services publics en ligne et les transactions electroniques dans le domaine foncier. De nombreuses localites mettent egalement en œuvre une campagne de 90 jours de numerisation des donnees foncieres afin de mettre a jour et de
Cependant actuellement les donnees manquent encore sont dispersees et n'ont pas ete partagees et interconnectees de sorte que 'numerer' le nombre de maisons des citoyens pour appliquer les limites de credit reste un defi majeur pour les banques lors du decaissement' a estime l'avocat Tuan.
