Les données de transactions immobilières vietnamiennes sont actuellement dispersées sur au moins 4 couches.
Un investisseur individuel à Hanoï souhaite débourser de l'argent pour un terrain à bâtir en périphérie présenté comme "terrain propre, planification résidentielle, prix raisonnable". Après une semaine d'enquête auprès de courtiers régionaux, d'annonces en ligne et de connaissances locales, il a obtenu 5 prix différents pour le même type de terrain, avec une marge de différence allant jusqu'à 40%. Une succursale d'une banque commerciale évalue la valeur d'un appartement hypothéqué dans un district périphérique de Hô Chi Minh-Ville en comparant avec les prix proposés sur les sites de petites annonces. L'erreur d'évaluation varie de 15 à 20% et personne ne sait dans quelle direction cette chiffre est déviant.
Deux situations reflètent la même réalité. Des milliers de décisions d'achat et de vente et d'octroi de crédit sont prises chaque jour sur une base de données infondée. Les erreurs accumulées constituent un risque systémique sans aucun avertissement précoce.
Les données de transactions immobilières vietnamiennes sont actuellement dispersées sur au moins 4 couches, mais aucune couche n'a une vue d'ensemble. Le système de notariat stocke les contrats de cession, mais le prix indiqué sur le contrat dans de nombreux cas ne reflète pas pleinement la valeur réelle de la transaction car il est toujours affecté par les facteurs d'obligations financières et fiscales. L'organisme d'enregistrement foncier saisit les données sur les fluctuations de la propriété mais ne les relie pas au prix. Les bourses ont des prix d'offre et des prix de clôture, mais ne reflètent que la partie des transactions qui passent par la bourse. Enfin, les courtiers individuels sont le groupe qui détient le prix de clôture réel, mais c'est leur actif concurrent de survie.
Le problème n'est pas que les parties n'ont pas de données, mais qu'aucune partie n'a la motivation de partager. L'expérience internationale montre que cette couche de données standard vient rarement du secteur public qui manque de vitesse et de mécanismes de marché pour maintenir une mise à jour continue. Elle ne vient pas non plus d'une partie concurrente sur le marché car personne ne croit aux données de ses concurrents. La couche de données intermédiaires est toutes créées par un tiers suffisamment neutre et à grande échelle.
L'approche de Meey Group
Contrairement à la plupart des entreprises proptech nationales qui choisissent actuellement un modèle de connexion entre acheteurs et vendeurs, Meey Group se positionne à partir de la couche d'infrastructure de données en dessous. Les trois principaux produits de l'écosystème, Meey Land, Meey Map et Meey CRM, sont conçus pour résoudre 3 angles morts différents du marché, tout en se complétant mutuellement dans la couche de données.
Meey Land aborde le problème à partir de sources d'information. Meey Land exige que chaque bien immobilier soit décrit selon un champ d'information unifié comprenant la superficie, le type, l'orientation et l'état juridique, tout en permettant de télécharger les documents juridiques pour vérification.
Meey Map résout la couche de données spatiales. Meey Map intégre 3 couches de données comprenant la planification de l'utilisation des terres, la planification de la construction et les informations de chaque parcelle de terrain sur une même base de carte couvrant 34 provinces et villes, standardisée selon le système de coordonnées VN-2000.
Meey CRM se concentre sur la couche de données de demande. L'ensemble du processus de travail du courtier, y compris la gestion de la clientèle, les sources de marchandises, les rendez-vous et l'historique d'interaction, est mis en place sur une plateforme unifiée. La fonction de comparaison des demandes examine automatiquement tous les clients qui suivent chaque fois qu'il y a de nouveaux biens immobiliers dans le système.
Ces trois produits ne fonctionnent pas indépendamment. Les données standardisées de Meey Land sont l'entrée d'un modèle de valorisation basé sur des statistiques. Les informations de planification de Meey Map ajoutent une couche de données spatiales pour aider à évaluer et à refléter correctement la valeur de la planification. Les données de comportement et de demande de Meey CRM créent un signal de demande réel. Lorsque ces 3 couches se rencontrent, l'infrastructure de données se forme.
M. Hoàng Mai Chung, président du conseil d'administration de Meey Group, a déclaré: "Lorsque les données de transaction, de planification et de demande sont normalisées sur une même infrastructure, la méthode d'évaluation des actifs, la gestion des risques de crédit et la planification des politiques immobilières peuvent tous fonctionner sur une base différente. C'est l'objectif à long terme que Meey Group vise".
Bénéficiaires d'une infrastructure de données standardisée étendue. Les investisseurs ont un point de référence de prix indépendant avant de verser un acompte. Les banques évaluent les actifs hypothéqués sur la base de données compilées à partir de milliers de transactions similaires, réduisant les erreurs et les risques de créances douteuses. La bourse identifie quelle zone a une demande réelle et dans quel segment la demande se situe. Les organismes de réglementation disposent d'outils de surveillance du marché en temps réel.
Le niveau d'ambition de Meey Group est proportionnel à la difficulté du problème. La construction d'une infrastructure de données pour un marché qui n'a pas la motivation de partager des informations nécessite plus qu'un seul bon produit. Elle doit être suffisamment grande pour devenir la norme que le marché est obligé de se référer. Zillow aux États-Unis et KE Holdings en Chine ont mis près d'une décennie à atteindre cette position.
