Attentes de réduction des procédures, de réduction des coûts pour les citoyens et les entreprises
L'un des contenus qui attire l'attention des experts, des entreprises et des citoyens dans le projet de loi foncière de 2026 est la proposition de ne pas continuer à réglementer la certification notariale obligatoire pour les contrats et les documents exerçant les droits des utilisateurs de terres.
Ceci est considéré comme un changement notable dans la pensée législative", a déclaré l'avocat Diep Nang Binh (Barreau de Hô Chi Minh-Ville).
Selon l'avocat, si elle est adoptée par l'Assemblée nationale, cette réglementation n'affectera pas seulement directement le processus de transaction immobilière, mais posera également l'exigence de perfectionner le mécanisme garantissant la sécurité et la transparence des transactions liées aux droits d'utilisation des terres.
La loi foncière de 2024 établit actuellement un mécanisme de contrôle assez strict pour les transactions relatives aux droits d'utilisation des terres. Conformément au paragraphe 3 de l'article 27 de la loi foncière de 2024, les contrats de transfert, de donation, d'hypothèque, de contribution en capital avec des droits d'utilisation des terres ou des droits d'utilisation des terres et des biens attachés aux terres doivent être notariés ou authentifiés, sauf dans certains cas exceptionnels prévus par la loi.
Le point a du paragraphe 3 de l'article 27 stipule: "Les contrats de transfert, de donation, d'hypothèque, de contribution au capital avec des droits d'utilisation des terres, des droits d'utilisation des terres et des biens attachés aux terres doivent être notariés ou authentifiés, sauf dans les cas prévus au point b de ce paragraphe".
Pendant ce temps, le point b du paragraphe 3 de l'article 27 autorise certaines transactions telles que la location, la sous-location des droits d'utilisation des terres, la conversion des droits d'utilisation des terres agricoles ou des transactions où une partie ou les parties sont des organisations commerciales immobilières qui choisissent la notarisation, la certification selon les besoins.
Le fait de fixer des exigences obligatoires en matière de notariat et de certification n'est pas seulement destiné à certifier la signature des parties, mais vise également à prévenir les litiges, à vérifier la légalité des transactions, à vérifier la capacité civile du sujet et à limiter les actes de falsification et d'escroquerie dans le processus de transfert des droits d'utilisation des terres.
L'avocat Bình estime que le nouveau point notable réside dans l'article 27 du projet de loi foncière amendée.
Contrairement à la loi foncière de 2024, l'article 27 du projet ne stipule que les conditions pour que les utilisateurs de terres exercent leurs droits, notamment la conversion, le transfert, la location, la sous-location, le don, l'héritage, l'hypothèque et l'apport en capital avec les droits d'utilisation des terres.
Il est à noter que l'article 27 du projet ne stipule plus que les contrats et les documents exerçant les droits des utilisateurs de terres doivent être notariés ou authentifiés comme la loi foncière de 2024.
La suppression de cette disposition montre que l'organisme de rédaction modifie la méthode de gestion de l'État des transactions foncières dans le sens de la réduction des conditions formelles, de la simplification des procédures administratives et de la création de conditions plus favorables pour les personnes et les entreprises dans le processus d'exercice des droits fonciers.
Selon l'avocat, depuis de nombreuses années, la demande de notariat et de certification est considérée comme une étape indispensable dans la plupart des transactions de transfert de droits d'utilisation des terres.
Cependant, en réalité, cette procédure entraîne également un temps, des coûts et un nombre de dossiers supplémentaires que les citoyens doivent effectuer avant d'enregistrer les modifications auprès de l'organisme d'enregistrement foncier.
La proposition de supprimer la réglementation obligatoire sur le notariat et la certification devrait contribuer à réduire les procédures administratives, à raccourcir le temps d'exécution des transactions, à réduire les coûts de conformité juridique et à créer un environnement plus favorable au marché immobilier.
Il s'agit également d'une orientation conforme à la politique de réforme des procédures administratives, de transformation numérique et de construction d'une administration de service que le gouvernement met en œuvre ces dernières années.
Du point de vue de la gestion de l'État, la réduction d'un intermédiaire dans le processus de transaction peut contribuer à améliorer l'efficacité du traitement des procédures administratives si un mécanisme d'enregistrement foncier électronique est construit simultanément, le partage de données et le contrôle d'informations synchrones entre les agences compétentes.
Nécessité d'un mécanisme de contrôle des risques juridiques
Outre les avantages de la réforme des procédures, cette proposition soulève également de nombreuses questions.
Selon l'avocat Bình, la pratique du règlement des litiges montre que la certification notariale n'a pas seulement une signification formelle, mais aussi un mécanisme de prévention des risques.
Par le biais des activités notariales, les notaires sont responsables du contrôle des documents, de la vérification du statut de sujet, de l'évaluation de la capacité civile, de la clarification de la volonté volontaire des parties et du refus de la certification notariale des transactions présentant des signes de violation de la loi ou de contraire à l'éthique sociale.
Dans de nombreuses affaires, les dossiers notariés deviennent une source de preuves importante aidant les organes de procédure à déterminer l'évolution des transactions, limitant la situation de déni de signature, de falsification de documents ou de litige sur la volonté de conclure des contrats.
Par conséquent, l'abrogation de la réglementation sur la certification notariale obligatoire exige de concevoir de manière synchrone d'autres mécanismes de garantie pour combler les lacunes juridiques qui pourraient survenir.
Par exemple, il est nécessaire de définir clairement la responsabilité de l'organisme d'enregistrement foncier dans le contrôle de la légalité des dossiers; de perfectionner le système de base de données foncières et l'identification électronique; et de renforcer les sanctions pour les actes de falsification de dossiers, de falsification d'entités ou de fourniture d'informations non véridiques pendant le processus d'enregistrement des modifications.
En d'autres termes, la suppression de l'obligation de notariat n'est réellement efficace que lorsqu'elle est accompagnée d'un nouveau mécanisme de contrôle capable d'assurer un niveau de sécurité juridique équivalent ou supérieur au mécanisme actuel.
À l'heure actuelle, le contenu susmentionné n'est qu'une proposition dans le projet de loi foncière amendée et n'a pas encore de valeur d'application.
Jusqu'à ce que l'Assemblée nationale adopte officiellement la loi modifiant et que le document entre en vigueur, les transactions de transfert, de donation, d'hypothèque, de contribution au capital avec des droits d'utilisation des terres doivent toujours se conformer au paragraphe 3 de l'article 27 de la loi foncière de 2024. En conséquence, les contrats relevant des cas prévus par la loi doivent toujours être notariés ou authentifiés.
