Augmentation du "niveau de dépôt" des enchères foncières
Par rapport aux versions du projet, la résolution n° 66.11 a réduit le champ d'application, ne réglementant que les dépôts pour participer aux enchères de droits d'utilisation des terres dans le cas de l'attribution de terrains résidentiels à des particuliers et le traitement des violations pour les adjudicataires de droits d'utilisation des terres dans le cas de l'attribution de terrains résidentiels qui violent l'obligation de payer le prix de l'enchère. Ainsi, la résolution n° 66.11 réduit à la fois le type de terrain (uniquement applicable aux "terrains résidentiels") ainsi que les sujets (uniquement applicables aux entités "individuelles" participant aux enchères).
La résolution n° 66.11 a été promulguée dans le but de renforcer la discipline des enchères, en particulier de remédier à la situation où les particuliers offrent des prix élevés pour remporter les enchères puis abandonnent les dépôts, dans le but de faire monter les prix des terrains, provoquant la manipulation du marché. Une disposition notable est d'augmenter le montant du dépôt (communément appelé "niveau de dépôt") pour les particuliers participant aux enchères de terrains résidentiels de 10% à 50% du prix de départ (l'ancienne réglementation était de 10% à 20% du prix de départ, conformément à l'article 39 de la loi sur les enchères de biens).
La résolution ne s'applique pas aux organisations économiques qui mettent aux enchères les droits d'utilisation des terres pour attribuer des terres, louer des terres pour mettre en œuvre des projets (dans ce cas, le niveau de dépôt de 10% à 20% du prix de départ est toujours appliqué).
Le fait que le "niveau de dépôt" maximal atteigne 50% obligera les participants à la vente aux enchères à être prudents avant de soumettre des dossiers et de payer un acompte pour la vente aux enchères de terrains, afin de remédier à la situation de prix élevés puis d'abandon des dépôts dans le but de faire monter les prix des terrains ou d'autres comportements malsains. Cependant, selon l'avocat Nguyen Van Dinh, cette nouvelle réglementation révèle encore un certain nombre d'obstacles. Premièrement, la réglementation d'une marge très large (de 10% à 50% du prix de départ) pour le "niveau de dépôt" confiera une autorité très large aux localités lors de l'organisation de ventes aux enchères de terrains, ce qui pourrait causer de la confusion (sans savoir quel niveau choisir). D'autre part, en principe, les localités peuvent choisir un "niveau de dépôt" égal à 10% du prix de départ, inférieur au niveau maximum de l'ancienne réglementation (20% du prix de départ), ce qui soulève des questions sur l'efficacité de la nouvelle réglementation.
Deuxièmement, si la localité choisit un « dépôt » élevé (égal à 50% du prix de départ), cela crée involontairement un obstacle pour les participants à la vente aux enchères, réduisant la compétitivité de la vente aux enchères de terrains.
Par exemple, un groupe de sujets ayant de mauvaises intentions peut s'associer à une unité d'organisation de vente aux enchères de terrains pour mettre un grand nombre de parcelles de terrain résidentiel aux enchères en même temps et réglementer un "acompte" égal à 50% du prix de départ, empêchant les gens de mobiliser à temps des fonds pour verser un acompte, de sorte que ce groupe a la capacité de "collecter" un grand nombre de parcelles de terrain et de "réserver" pour les vendre à profit.
Interdiction des enchères foncières pendant un maximum de 5 ans
Une nouvelle disposition de la résolution n° 66.11 est d'ajouter des sanctions pour les violations à l'encontre des adjudicataires de droits d'utilisation des terres en cas d'attribution de terres résidentielles. En conséquence, l'organisme compétent pour approuver les résultats de l'adjudication des terres pour les cas d'attribution de terres résidentielles à des particuliers prendra une décision d'interdiction de participer aux enchères: de 2 à 5 ans pour les cas où l'adjudicataire ne paie pas; de 6 mois à 3 ans pour les cas où l'adjudicataire ne paie pas suffisamment.
Conformément aux dispositions actuelles de l'article 70 de la loi sur les enchères de biens, la sanction d'interdiction de participer aux enchères pendant 6 mois à 5 ans ne s'applique qu'aux entreprises qui abandonnent leur dépôt lorsqu'elles participent aux enchères de droits d'utilisation des terres pour la mise en œuvre de projets ou aux enchères de licences d'exploitation minière. La résolution n° 66.11 a ajouté une sanction d'interdiction des enchères pour les particuliers participant aux enchères de terrains résidentiels.
Cette nouvelle réglementation vise à combler le "vide juridique" de l'article 70 de la loi sur les enchères de biens, en complément de la nouvelle réglementation sur l'augmentation du "niveau d'acompte" afin de rectifier le phénomène des particuliers qui remportent des enchères puis abandonnent l'acompte. Cependant, l'efficacité réelle de cette réglementation reste un point d'interrogation car les particuliers peuvent tout à fait demander à d'autres personnes de se porter garants pour participer aux enchères (plus flexibles que dans le cas des entreprises participant aux enchères de terrains pour réaliser des projets). Il faut souligner que c'est précisément parce que l'évaluation des particuliers peut être "contournée" en demandant à d'autres personnes de se porter garants pour participer aux enchères que lors de la modification de la loi sur les enchères de biens en 2024, l'organisme responsable de la rédaction n'a pas proposé de sanctions d'interdiction pour les particuliers. Cependant, après 2 ans, cette sanction a été incluse dans la résolution n° 66.11.
Dans l'aspect opposé, "resserrer" les enchères foncières en augmentant le montant du dépôt à un maximum de 50% du prix de départ et en ajoutant des sanctions interdisant la participation aux enchères jusqu'à 05 ans peut créer une "barrière technique" limitant le nombre de participants aux enchères, ce qui empêche de promouvoir l'efficacité des enchères comme outil pour maximiser la valeur des actifs qui sont les droits d'utilisation des terres.
