La prudence lors de l'augmentation des prix des terres agricoles
L'Institut d'economie des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville vient d'envoyer un document aux dirigeants du Comite populaire de Ho Chi Minh-Ville au Departement de l'agriculture et de l'environnement et au Departement de la justice proposant d'augmenter les prix des terres agricoles conformement a la resolution 254/2025 de l'Assemblee nationale. En consequence la proposition d'augmenter les prix des terres agricoles a environ 40 % du prix du terrain residentiel du meme lot.
Selon l'Institut d'economie des ressources naturelles et de l'environnement la fixation de prix trop bas des terres agricoles (seulement quelques centaines de milliers de dongs par metre carre) cause non seulement des difficultes dans le processus de mise en œuvre mais manque egalement de consensus de la part de la societe.
S'adressant a Lao Dong le maître Pham Thanh Tuan - expert en droit immobilier - a estime que dans le processus d'ajustement du bareme des prix fonciers les localites peuvent envisager d'ajuster le bareme des prix fonciers agricoles. Cependant l'ajustement a la hausse doit etre effectue de maniere prudente et raisonnable.
Les terres agricoles dans les limites et les formes d'utilisation des terres consistent principalement a reconnaître ou a attribuer des terres sans percevoir d'argent pour l'utilisation des terres aux menages et aux particuliers. Pendant l'utilisation des terres agricoles les utilisateurs de terres sont actuellement exoneres d'impot sur l'utilisation des terres agricoles. Par exemple dans la resolution n° 216/2025/QH15 du 26 juin 2025 l'Assemblee nationale a continue a prolonger la periode d'exoneration d'impot sur l'
Etant donne que les terres agricoles sont actuellement utilisees selon un mecanisme de non-paiement des droits d'utilisation des terres et d'exoneration fiscale l'ajustement a la hausse du bareme des prix des terres agricoles doit etre examine attentivement afin d'eviter de creer une incompatibilite entre les obligations financieres reelles et la valeur nominale des terres.
Dans la pratique la methode courante pour determiner la valeur des terres agricoles est la methode des revenus c'est-a-dire la determination du prix des terres basee sur le niveau de revenu que la parcelle de terrain apporte. En fait les prix des terres agricoles jusqu'a present ont ete principalement determines sur la base du chiffre d'affaires et des coûts d'exploitation des terres.
Dans un contexte ou les revenus des activites agricoles sont encore faibles les resultats de l'evaluation des terres agricoles refletent donc egalement la capacite de rentabilite encore limitee de ce type de terre. Par consequent l'ajustement a la hausse des prix des terres agricoles s'il ne provient pas de la capacite de rentabilite reelle des terres peut deformer la nature economique des terres agricoles et ne pas refleter correctement la valeur d'utilisation de ce type de terre.
S'ajuster au prix des terrains doit etre lie a un objectif de gestion specifique
L'avocat Pham Thanh Tuan a souligne qu'il etait necessaire de clarifier l'objectif de gestion de l'ajustement a la hausse des prix des terres agricoles afin de choisir les outils et les politiques appropries.
En fait bien que le prix des terres agricoles dans le bareme des prix fonciers actuel soit determine a un niveau bas lors de la recuperation des terres l'Etat a applique et applique de nombreuses politiques d'indemnisation et de soutien compensatoire. Plus precisement l'article 109 de la loi fonciere de 2024 stipule que lors de la recuperation des terres agricoles des menages des particuliers et des utilisateurs de terres ils sont egalement soutenus dans la formation la conversion professionnelle et la recherche d'emploi avec un niveau de soutien ne depa
Lorsque ces politiques sont appliquees de maniere synchrone le niveau total d'indemnisation et de soutien reel que les citoyens reçoivent peut etre considerablement superieur au prix des terres agricoles dans le bareme des prix. Par consequent si l'objectif est de garantir les droits des citoyens lors de la recuperation des terres l'achevement de la politique d'indemnisation et de soutien sera plus efficace et direct que l'ajustement a la hausse du bareme des prix des terres agricoles.
Dans le cas ou l'objectif de l'augmentation du bareme des prix des terres agricoles est de reduire les coûts lorsque les gens changent d'usage des terres de terres agricoles en terres residentielles cet objectif peut tout a fait etre atteint par le biais d'outils financiers fonciers au lieu d'ajuster le bareme des prix des terres.
En consequence l'Etat peut envisager d'ajuster le pourcentage (%) de la perception des droits d'utilisation des terres sur la difference entre le prix des terrains residentiels et le prix des terrains agricoles. Par exemple au lieu de percevoir 100 % de la difference il peut etre ajuste a 30 % pour les cas dans la limite ou 50 % pour les cas depassant la limite mais pas plus d'une fois la limite d'attribution de terrains residentiels. Ces taux peuvent egalement continuer a etre etudies et
L'ajustement des prix des terres agricoles doit etre examine de maniere globale prudente et lie a un objectif de gestion specifique. Le bareme des prix des terres ne doit pas seulement etre utilise comme un outil d'ajustement d'interets isole mais doit etre conçu pour harmoniser les interets de l'Etat des utilisateurs de terres et les exigences de gestion fonciere a long terme' a declare l'avocat Pham Thanh Tuan.
